부동산 양도세율표 완벽정리

🏠 부동산 양도세율표 완벽정리

부동산을 매도할 때 가장 중요한 세금 중 하나가 바로 양도소득세입니다.
하지만 세율 구조는 보유기간, 주택 수, 지역(조정대상지역), 실거래가, 분양권 여부 등에 따라 달라져서 복잡한 편입니다.

 

이번 포스팅에서는 2025년 최신 양도세율표를 기준으로 상황별 세율을 상세히 정리해드립니다.

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✅ 양도소득세란?

양도소득세란 부동산(주택·토지·건물 등)을 양도하면서 발생한 이익에 대해 부과하는 세금입니다.
“양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비”로 계산된 차익에 대해 과세되며, 신고·납부는 양도일 다음 달 말일로부터 2개월 이내입니다.

• 📌 과세 대상: 주택, 분양권, 상가, 토지, 조합원 입주권 등
• 📌 과세 시점: 소유권 이전일 (잔금일 기준)
• 📌 신고 방법: 홈택스 전자신고 또는 세무사 대행

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📊 2025년 일반 양도세율표 (누진세 구조)

 

아래는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 않은 경우 적용되는 기본 세율표입니다.

과세표준 구간	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	0원
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하	15%	108만원
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	522만원
8,800만원 초과 ~ 1억5천만원 이하	35%	1,490만원
1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1,940만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과	42%	3,540만원

※ 과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제(250만원)

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🏠 1세대 1주택 양도세율 (비과세 및 세율)

• 보유 2년 이상이면 기본적으로 비과세 가능
• 조정대상지역 소재 + 12억원 이하 주택 → 전액 비과세
• 12억 초과 주택의 경우 초과분에 한해 과세

예시) 실거래가 16억 → 12억까지 비과세, 나머지 4억에 대해서만 과세

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🏢 다주택자 양도세율 (중과 여부)

2024년 이후 중과세가 대폭 완화되었으며, 현재는 아래 기준으로 적용됩니다.

구분	조정지역	기본세율	중과세율
2주택자	O	기본세율	+20%p
3주택 이상	O	기본세율	+30%p
비조정지역	X	기본세율만 적용

※ 보유 기간과 관계없이 중과가 적용될 수 있으며, 조정지역 여부가 핵심입니다.

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📆 단기 보유 양도세율 (투기 방지 목적)

보유기간	양도세율
1년 미만	70%
1년 이상 ~ 2년 미만	60%
2년 이상	기본세율 적용

※ 부동산을 단기로 매도할 경우 ‘투기’로 간주되어 매우 높은 세율이 적용됩니다.

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📦 분양권 양도세율 (실거래신고 필수)

• 보유기간 1년 미만: 70%
• 1년 이상: 60%
• 조정지역 내 분양권 거래는 무조건 중과세율 적용

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📚 실전사례로 보는 양도세율 계산

📌 사례 1) 1세대 1주택자, 실거래가 10억원

• 보유 3년 이상, 조정지역 거주 2년 이상 → 전액 비과세

📌 사례 2) 2주택자, 조정지역 내 13억 매도

• 기본세율 + 20%p 중과세율 적용
• 양도차익이 5억일 경우 → 세율 약 65% 수준

📌 사례 3) 1년 내 단기매매

• 보유 10개월, 실거래가 8억 → 양도차익 3억 → 세율 70% 적용 → 약 2.1억 세금 발생

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💡 양도세 줄이는 절세 전략

• 📌 1세대 1주택 비과세 요건 충족: 보유 2년 이상 + 거주 2년 (조정지역)
• 📌 장기보유특별공제 활용: 최대 80%까지 차익 공제 가능
• 📌 매도 시기 조정: 중과세율 적용 피하기
• 📌 증빙자료 철저히 보관: 리모델링 비용, 중개수수료 등 필요경비 인정

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🙋 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 조정대상지역은 어떻게 확인하나요?

국토교통부 또는 지자체 홈페이지에서 매월 고시되는 자료를 확인하면 됩니다.

Q2. 주택 수 계산 시 상속주택도 포함되나요?

일반적으로 포함되나, 일정 요건(10년간 미사용 등)을 충족하면 제외될 수 있습니다.

Q3. 공동명의 주택은 어떻게 과세되나요?

지분 비율에 따라 양도차익과 세금을 각각 계산합니다.

Q4. 양도세는 언제, 어디서 신고하나요?

양도일로부터 2개월 이내 홈택스에서 신고 가능합니다.

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📞 참고링크 및 상담처

• 국세청 양도소득세 문의: ☎ 126 → 1번 → 3번
• 국세청 홈택스 양도세 페이지: www.hometax.go.kr

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✅ 마무리

부동산 양도세는 단순한 세율표만으로 이해하기 어렵습니다. 자신의 상황에 따라 적용되는 세율과 공제 조건이 크게 달라지기 때문이죠.

 

이번 포스팅에서 정리한 양도세율표, 보유기간, 주택 수, 조정지역 여부 등을 바탕으로 반드시 사전에 계획을 세우고, 필요시 세무전문가의 상담을 받아보시길 권장드립니다.

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